Блог

Как продать (купить) квартиру и не быть обманутым недобросовестным риэлтором? Как сэкономить на расходах по проведению сделки? Как не попасть на удочку мошенников и не лишиться всего? 


Как не стать жертвой мошенников
Эта статья появилась, как «побочный эффект» маркетингового исследования рынка риэлторских услуг, проведенного нашей компанией. Я принимал в них самое непосредственное участие, через мои руки прошел весь материал по отрасли. То, что собранно здесь – это квинтэссенция всей доступной информации по теме, собранная в одной статье. Маркетинговую часть я упускаю – она интересна только малому числу специалистов и не предназначена для широкого круга читателей. Здесь – только прикладной материал, который может стать полезным, если у Вас есть необходимость продать или купить недвижимость.

В настоящее время рынок недвижимости в Украине скорее мертв, чем жив и в ближайшее время, вряд ли возобновится его рост. Но как раз сейчас есть время проанализировать прошлые ошибки (коих за 20 лет игроками рынка допущено было много) и сделать правильные выводы. О выводах – в самом конце.  А сначала, я хочу рассказать о том, что вызывает наибольший резонанс в массах. О том, нужно ли пользоваться услугами риэлторских компаний и агентств недвижимости или можно все сделать самому. Да всё можно сделать самому! Но тут ситуация примерно такая -  и хочется, и колется. Не понятно, за что платить риэлтору, и страшно, вдруг обманут.

Причина всех обманов и махинаций, в большинстве случаев, обычное наше нежелание сталкиваться с многосложными задачами. Лучше, если это кто-то сделает за нас. Согласен! Но если ты не знаешь, как проконтролировать процесс и где в нем тонкие места, очень легко тебя обмануть. И этим наверняка кто-нибудь воспользуется. А если ты знаешь тонкости и нюансы, тогда нет смысла за это платить другим! В общем, покупать самим или через агентов, решайте сами, а знать об этом деле больше, не будет лишним никому.

Итак, начнем. 


Если Вы продаете квартиру и готовы минимизировать участие посредников ради сохранения собственных нервов и денег, делаете буквально следующее:
Первое, что нужно сделать, это опубликовать объявления о продаже на специальных сайтах в сети. Информация эта размещается бесплатно и не требует никаких расходов. Помимо сайтов посвященных продажам недвижимости, объявления можно размещать и на досках объявлений,  типа olx.ua и на форумах, типа «Одесский форум», то есть везде, где их может увидеть потенциально заинтересованный клиент. Здесь хорошо работает принцип «Чем больше, тем лучше».

Для наилучшего эффекта, нужно сделать профессиональные фотографии всех комнат и помещений квартиры. Очень хорошо, если вы умеете качественно или хотя бы полу-профессионально фотографировать. Может  у вас есть друзья-фотографы – тоже здорово. В противном случае, стоит потратиться на услуги профессионального фотографа. Обходится это в 200-400 гривен. Сделав «правильные» фото, то есть, правильно выставив свет, выбрав удачный ракурс, можно полностью преобразить квартиру, добавив ей привлекательности, но при этом, совсем не обманывая покупателя. Фотографии плохого качества лучше вообще не выкладывать. Велик риск получить обратный эффект.

Также имеет смысл потратиться на статус «vip» или «hot», размещая объявление в онлайн-каталогах. Ну, или хотя бы в одном из них. В таком случае объявление выдается первым или одним из первых в результатах поиска по соответствующим запросам. Обычное объявление проваливается в историю и теряется среди множества других.
Нужно ли напоминать, что текст объявления тоже должен быть составлен «с любовью»? Не смотрите, что все объявления, которые Вам попадаются, написаны сухо и неинтересно. Это не отраслевой стандарт, а типичная человеческая лень! Поэтому писать нужно так, чтобы Вам самим нравилось то, что написано.

Первыми, кто Вам позвонит, будут те же агентства, которые будут предлагать сотрудничество на своих условиях, за «традиционные» проценты. Они будут очень согласны «посодействовать», особенно если у них уже есть клиенты, подыскивающие соответствующую квартиру. Ваша задача мужественно отбиться, сообщив, что не нуждаетесь в их услугах. Реакция может быть разной, от уверений, что Вам никогда не продать таким образом, до  прямых оскорблений. Держитесь! Посчитайте, сколько «заработает» посредник, проведя пару показов Вашей собственности. Это поможет.

Убедившись, что «расколоть» Вас им не удастся, риэлторы начнут приводить Вам своих клиентов и пытаться получить комиссию с них. А «умные» покупатели после просмотра постараются связаться с Вами напрямую. Тут есть один этический нюанс, но он не существенен, ведь Вы имеете право, отказаться от ненужных услуг, когда Вам захочется.

После подписания договора о намерениях и задатка наступает очередь бюрократических процедур. Необходимо собрать целый пакет документов из ЖЭКа и прочих инстанций, подтверждающих, что у Вас нет задолженности по квартплате и что все, кто был прописан в квартире, из нее выписаны. При этом понадобиться, чтобы сотрудники сего учреждения проверили все счетчики в квартире, что в принципе, тоже бесплатно.

Если в квартире прописан ребенок, продать ее Вам опекунский совет не разрешит до тех пор, пока его не пропишут в какой-либо другой квартире. Кстати, если ребенок в Вашей квартире только прописан и не владеет правом собственности на ее часть, выписать его из продаваемого жилья и прописать в другом лучше до подачи документов в опекунский совет. Далее необходимо обратиться к нотариусу, предоставив весь пакет необходимых документов, включая подтверждающие право собственности, и оплатив еще один пакет разнообразных справок. В среднем, услуги нотариуса при продаже продавцу обходятся долларов в 250, может чуть больше. Передача денег, документов и все вопросы безопасности решаются через аренду банковских ячеек. Вот и все!

Как показывает опыт многих людей, продать квартиру без посредника можно, и достаточно быстро. Главное, следовать простым правилам и не отступать от намеченной цели под напором посредников, даже если квартира не продается в течение первых трех дней.

В сети, на одном из форумов, я нашел советы «бывалого» дельца, который был крайне радикально настроен к риэлторам. Его доводы были очень обильно сдобрены «перчёными» эпитетами, но не были лишены здравого смысла. Мне даже понравились некоторые его мысли. Для любителей «жесткого хардкора» приведу часть его советов, как обойти риэлторов без церемоний:

Вы продаете квартиру:

  1. Не отдавайте оригиналы документов риэлторам. Только копии, причем пред копированием закройте листом номера регистраций в БТИ.
  2. Не подписывайте договоров. Работайте по принципу «хочешь - работай, не хочешь - вали».
  3. Обращайтесь к нескольким риэлторам. Пусть найдут покупателя - кто первый, тот и съел.
  4. Для объявлений заведите "левый" телефонный номер, не оформленный на Вас. Как продадите квартиру, выкиньте номер, никто беспокоить не будет.
  5. Параллельно дайте хоть одно объявление в газете. Сохраните его в двух экземплярах вместе с газетой, один экземпляр вручите покупателю, пусть скажет, что купил именно по этому объявлению. В случае споров, у Вас будет шанс доказать что квартиру продали именно по этому объявлению.
  6. В квартире старайтесь сами не бывать, пока не придет реальный покупатель. Оставьте кого-нибудь, пусть говорит что квартирант. За его слова Вы естественно не отвечаете.

Вы покупаете квартиру:

  1. Обзванивайте и договаривайтесь с риэлторами не сами, а через подставное лицо. Пусть назначает встречи и смотрит квартиры. У него должно быть много времени и транспорт. Если необходимо, то пусть заключит договор с риэлтором, но обязательно с оплатой после сделки, которой у него никогда не будет. Называется "послать торпеду".
  2. Если квартира Вам понравилась, то Вашей "торпеде" все не нравится. Он заявляет об этом риэлтору.
  3. В понравившуюся квартиру Вы сами идете и налаживаете контакт с хозяином. Оформляете сделку.
  4. Впоследствии отрицаете знакомство с "торпедой".
  5. Обязательно с первых минут консультируйтесь с опытными юристами, не меньше чем с двумя.

Вот и все! Коротко и по делу. Очень ценный совет -  консультации с юристами!
В самых сложных случаях, если агентство предъявляет претензии по поводу нарушений эксклюзивного договора, вот несколько полезных ссылок, которые помогут признать такой договор недействительным:
  • Закон Украины «О защите прав потребителей», Статья 18, п.п. 3.1,3.2 … 3.7, 3.11, 3.12, 3.14.
  • Глава 16 - Гражданского кодекса.  Сделки, Статья 203 - Общие требования, соблюдение которых является необходимым для действительности сделки, п. 1.
  • Глава 16 - Гражданского кодекса. Параграф 2 - Правовые последствия несоблюдения сторонами при совершении сделки требований закона, Статья 215 - Недействительность сделки, п.1 и п.2.

К слову, с покупкой все немного сложнее, чем с продажей. Здесь добавляются вопросы проверки юридической чистоты. И здесь, чаще всего происходят мошеннические махинации, основанные на незнании законов. Покупая квартиру на вторично рынке нужно быть начеку.
С проверкой истории квартиры Вам поможет нотариус или юрист. Важно знать! Агентства недвижимости, не смотря на их  заявления о том, что могут провести сделку безопасно, не имеют ни возможности, ни юридических инструментов обеспечить Вам этот сервис. В лучшем случае, взяв у Вас деньги за это, сами обратятся к юристу. Более того, в случае возникновения судебных споров, агентство, скорее всего, самоустранится от дел, так как все договоренности с Вами имеют лишь добровольный характер, а подписанные договора с ним касаются только консультационных услуг (подбор и показ квартир, по сути).

Оформлять сделку купли-продажи квартиры Вы будете у нотариуса, который внесет запись в Единый реестр прав собственности на недвижимость и выдаст выписку. Но перед оформлением самой сделки, необходимо получить у него же важные сведения об объекте продажи и его владельцах:
  • о лицах, которые зарегистрированы в квартире, а также всех собственниках в данный момент и ранее;
  • обо всех, кто временно не проживает в квартире. Эти лица могут находиться на обучении в другом городе, на службе в армии, длительное время находиться в санатории, отбывать наказание в тюрьме и так далее;
  • о нарушении прав несовершеннолетних, которые могли проживать в квартире ранее;
  • о настоящих и возможных правах третьих лиц на квартиру;
  • о существующих обременениях - арест, залог, запрет, права пользования и так далее;
  • о перепланировках, которые необходимо узаконивать, но это не было сделано;
  • о том, что дом находится не в аварийном состоянии, и жильцов из него не собираются отселить;
  • о задолженностях по платежам.

Совсем нелишним будет убедиться, что собственники квартиры дееспособны и не имеют заболеваний, препятствующих совершению сделки. Нотариус обязан проверять дееспособность лиц, участвующих в сделке. Напомните, если он забудет.
Обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Очень распространена схема мошенничества, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется через полгода или год, после Вашей покупки, и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего это случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и др.

Самостоятельно Вы точно сможете сверить данные паспорта владельца с правоустанавливающими и правоподтверждающими документами. Правоустанавливающие документы это договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Правоподтверждающим документом является свидетельство о государственной регистрации.

Все данные из паспорта владельца - имя, отчество и фамилия, возраст, место рождения, серия и номер паспорта, место выдачи - должны совпадать в паспорте и документах на квартиру. В паспорте не должно быть никаких ошибок, нечетких подписей и печатей, потертостей, фотография должна быть вклеена в соответствии с возрастом.

Кроме того, данные в официальных документах о месте расположения и технических характеристиках квартиры, как-то метраж, этаж, на котором она находится, количество комнат, должны совпадать с тем, что существует в реальности.

При сделках купли-продажи домов, необходимо обратить внимание на статус земельного участка, на котором расположено это здание. Важно не забывать о правах собственности продавца на землю. Ведь если он не является владельцем этого участка, а, например, использует право пожизненного наследственного дарения, то Вы не сможете распоряжаться им. Собственно Вы не сможете также распоряжаться домом - продавать, дарить, завещать и тому подобное, потому что, по сути, не будете владельцем здания, которое стоит на не принадлежащем Вам участке.

Если все же Вы сомневаетесь в своих способностях все грамотно изучить, то найдите юриста, который специализируется на таких вопросах. Это будет стоить все равно намного меньше, чем комиссия агенту. После изучения всего пакета документов, касающихся квартиры и ее владельцев, пусть юрист составит отчет, в котором укажет на возможности оспаривания прав собственности на недвижимость и различные тонкости заключения сделки. На основании этих выводов Вы решите, стоит ли заключать сделку.

Это, конечно, же не все нюансы. Практикующие юристы могут рассказать об этом намного больше! Но, все же, знание того, что Вы прочли, уже поможет избежать многих неприятностей.

Теперь выводы. Кратко.

Совершенно очевидно, что нынешний кризис заставит рынок риэлторских услуг перестроиться. Слишком много ошибок допущено его игроками за эти годы. К тому же, когда рынок сжимается, первыми умирают посредники.
Выживут и выйдут в лидеры с новым витком развития экономики те компании, которые поймут, что на самом деле нужно их клиентам! Наши исследования показали, что абсолютно все агентства в Украине грешат тем, что позиционируют себя экспертами в тех вопросах, которые у покупателей, мягко говоря, не в первом приоритете (и даже не во втором, и не в третьем). Рыночный запрос один, а делаем мы другое. Вполне логично, что спрос на такие услуги будет падать.
Ни в коем случае нельзя свои услуги навязывать, нужно сделать их ценными настолько, чтобы за ними хотели обратиться. И это совсем не сложно!
На мой взгляд, будущее за удобными онлайн-сервисами, с возможностью увидеть объект, не выходя из дома; за возможностью оформлять сделки удаленно; за качественным сервисом. Это то, за что люди будут отдавать деньги с удовольствием, а не то, что нужно «впаривать»!